Fiscalité SCI : quel régime d'imposition en 2026 ?

Quel régime fiscal s'applique à une SCI ?

Par défaut, la SCI est une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu (article 8 du CGI). On parle de transparence fiscale : la société ne paie pas d'impôt en son nom. Chaque associé est imposé personnellement sur la quote-part de bénéfice correspondant à ses droits dans le capital, dans la catégorie des revenus fonciers.

Les associés peuvent toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés (article 239 du CGI). L'option se notifie au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Ce choix modifie en profondeur le régime applicable : comptabilité d'engagement, amortissement du bien, imposition des dividendes et traitement spécifique des plus-values.

Bon à savoir : certaines activités entraînent l'assujettissement de plein droit à l'IS. C'est notamment le cas lorsque la SCI exerce une activité de location meublée à titre habituel, considérée comme une activité commerciale par l'administration fiscale.

Revenus fonciers en SCI à l'IR : micro-foncier ou régime réel ?

Lorsque la SCI reste à l'IR, les loyers perçus constituent des revenus fonciers pour chaque associé, à proportion de ses parts. Deux régimes coexistent.

Le micro-foncier

Ce régime s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts de l'associé (tous biens confondus) ne dépassent pas 15 000 € par an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et impose les 70 % restants au barème progressif de l'impôt sur le revenu, majorés des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le régime réel

Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou sur option, l'associé relève du régime réel. Il déduit les charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion. Si les charges excèdent les revenus, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

À noter : le régime réel est souvent avantageux dès que les charges dépassent 30 % des loyers, seuil à partir duquel l'abattement forfaitaire du micro-foncier ne compense plus les déductions réelles.

Taux, amortissement et dividendes : la SCI soumise à l'IS

Lorsque la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés, elle devient redevable de l'IS sur son résultat comptable, après déduction de l'ensemble des charges et des amortissements.

Taux d'IS applicables en 2026

Le taux réduit de 15 % s'applique à la fraction du bénéfice inférieure ou égale à 42 500 €, sous trois conditions cumulatives :

• le chiffre d'affaires annuel hors taxes ne dépasse pas 10 millions d'euros ;
• le capital est entièrement libéré ;
• au moins 75 % du capital est détenu par des personnes physiques (ou par des sociétés elles-mêmes détenues à 75 % par des personnes physiques).

Au-delà de 42 500 € de bénéfice, le taux normal de 25 % s'applique.

Amortissement du bien immobilier

La SCI à l'IS amortit la construction (hors terrain) sur sa durée d'utilisation, généralement 30 à 50 ans, soit un taux annuel compris entre 2 % et 3,3 %. L'amortissement réduit le résultat imposable mais diminue la valeur nette comptable du bien, ce qui augmente la plus-value en cas de revente.

Imposition des dividendes

Les bénéfices distribués aux associés sous forme de dividendes supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). Les associés peuvent opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un abattement de 40 % sur les dividendes perçus.

Plus-values immobilières en SCI : un traitement différent selon le régime

SCI à l'IR : le régime des plus-values des particuliers

La cession d'un immeuble par une SCI à l'IR relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais (forfait de 7,5 % pour les frais de notaire et de 15 % pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de cinq ans).

La plus-value nette est soumise à un double prélèvement :

• impôt sur le revenu : 19 %, avec un abattement de 6 % par an de la 6^e à la 21^e année de détention, puis 4 % la 22^e année (exonération totale après 22 ans) ;
• prélèvements sociaux : 17,2 %, avec un abattement de 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,60 % la 22^e année, puis 9 % par an de la 23^e à la 30^e année (exonération totale après 30 ans).

À noter : les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent fixés à 17,2 % en 2026. Le taux de 18,6 % introduit par la LFSS 2026 ne s'applique qu'aux revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, plus-values de cession de valeurs mobilières).

SCI à l'IS : le régime des plus-values professionnelles

En SCI à l'IS, la plus-value se calcule comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien (prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés). La plus-value est intégrée au résultat de la société et imposée au taux de l'IS (25 %), sans abattement pour durée de détention.

L'amortissement, qui a réduit l'impôt pendant la période de détention, augmente mécaniquement la plus-value imposable au moment de la revente. C'est le principal inconvénient du régime IS pour les stratégies patrimoniales de long terme.

TVA et SCI : les cas d'assujettissement

La location de locaux nus à usage d'habitation est exonérée de TVA. En revanche, la TVA s'applique dans plusieurs situations :

• location de locaux nus à usage professionnel : la SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA (article 260, 2° du CGI), ce qui lui permet de déduire la TVA sur ses investissements et ses charges ;
• location meublée avec services para-hôteliers : la TVA s'applique de plein droit lorsque la SCI fournit au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle (article 261 D, 4° du CGI) ;
• location de locaux équipés : la mise à disposition de locaux aménagés et munis du mobilier nécessaire à l'exploitation est soumise à TVA.

L'option pour l'IS est-elle révocable ?

Depuis la loi de finances pour 2019 (article 50), une SCI qui a opté pour l'IS peut renoncer à cette option jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée (article 239, 1 du CGI). La renonciation prend effet au premier jour de l'exercice au cours duquel elle est formulée.

Deux conditions encadrent cette faculté :

• la renonciation doit être notifiée au SIE avant la date limite de paiement du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option ;
• une seule renonciation est possible : si la SCI revient à l'IR puis souhaite opter de nouveau pour l'IS, cette seconde option devient définitive.

Service LS Compta :

Le choix entre l'IR et l'IS engage la SCI sur plusieurs exercices et conditionne le montant de l'impôt, le traitement comptable du bien et la fiscalité applicable à la revente. LS Compta accompagne les associés de SCI dans l'analyse de leur situation patrimoniale et les aide à déterminer le régime le plus adapté à leurs objectifs.

• Votre SCI est-elle éligible au taux réduit d'IS de 15 % ?
• L'amortissement compense-t-il la perte de l'abattement pour durée de détention sur les plus-values ?
• Pouvez-vous encore renoncer à l'option IS dans le délai de cinq ans ?

Nos experts-comptables vous apportent un accompagnement personnalisé pour sécuriser la comptabilité et la fiscalité de votre SCI.

Exemple chiffré : IR ou IS, combien paie la SCI sur un loyer de 30 000 € ?

Marc et Sophie détiennent chacun 50 % d'une SCI propriétaire d'un appartement mis en location nue. Les loyers annuels s'élèvent à 30 000 €, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance) à 8 000 €, et la valeur amortissable du bien est de 180 000 € (hors terrain).

Scénario 1 : SCI à l'IR (régime réel)

Revenu foncier net par associé : (30 000 - 8 000) / 2 = 11 000 €. Marc et Sophie déclarent chacun 11 000 € de revenus fonciers, imposés au barème progressif de l'IR (tranche marginale supposée à 30 %) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Charge fiscale par associé : 11 000 × (30 % + 17,2 %) = 5 192 €. Résultat net après impôt par associé : 11 000 - 5 192 = 5 808 €.

Scénario 2 : SCI à l'IS

La SCI amortit le bien sur 30 ans, soit une dotation annuelle de 6 000 € (180 000 / 30). Résultat imposable : 30 000 - 8 000 - 6 000 = 16 000 €. IS dû (taux réduit 15 %) : 16 000 × 15 % = 2 400 €. Si les associés se distribuent l'intégralité du résultat après impôt (13 600 €), chacun perçoit 6 800 € de dividendes, soumis au PFU de 31,4 %. Prélèvement par associé : 6 800 × 31,4 % = 2 135 €. Résultat net après impôt par associé : 6 800 - 2 135 = 4 665 €.

Bon à savoir : dans cet exemple, le régime IR génère un résultat net supérieur (5 808 € contre 4 665 €) en raison de la double imposition IS + PFU à l'IS. Le régime IS peut toutefois devenir plus avantageux lorsque les associés relèvent d'une tranche marginale élevée (41 % ou 45 %) ou lorsque la SCI conserve ses bénéfices sans les distribuer.

Sources

Impôt sur les sociétés - entreprendre.service-public.gouv.fr

Plus-values immobilières - service-public.gouv.fr

Article 239 du Code général des impôts - legifrance.gouv.fr

Article 261 D du Code général des impôts - legifrance.gouv.fr

Revenus fonciers - impots.gouv.fr