La question des dividendes en SCI se pose principalement pour les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l'impôt sur les sociétés. Ce choix fiscal ouvre la possibilité de distribuer les bénéfices aux associés sous forme de dividendes, mais implique une double imposition qu'il convient de mesurer avant toute décision.
Quelles sont les conditions de distribution ? Comment se calcule la fiscalité des dividendes en SCI à l'IS en 2026 ? Quelle différence avec la SCI à l'IR ? LS Compta détaille le mécanisme complet.
La question des dividendes en SCI se pose principalement pour les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l'impôt sur les sociétés. Ce choix fiscal ouvre la possibilité de distribuer les bénéfices aux associés sous forme de dividendes, mais implique une double imposition qu'il convient de mesurer avant toute décision.
Quelles sont les conditions de distribution ? Comment se calcule la fiscalité des dividendes en SCI à l'IS en 2026 ? Quelle différence avec la SCI à l'IR ? LS Compta détaille le mécanisme complet.
Peut-on distribuer des dividendes en SCI ?
La réponse dépend du régime fiscal de la SCI.
Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) fonctionne comme une société commerciale sur le plan fiscal. Elle dégage un bénéfice net comptable après paiement de l'IS, et ce bénéfice peut être distribué aux associés sous forme de dividendes.
Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) est fiscalement transparente : les bénéfices sont imposés directement entre les mains de chaque associé, en proportion de ses parts, dans la catégorie des revenus fonciers. Il n'y a pas de distribution de dividendes au sens juridique du terme. Les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat, qu'ils perçoivent ou non les sommes correspondantes.
À noter : l'option pour l'IS est irrévocable. Une fois exercée, la SCI ne peut plus revenir au régime de l'IR, sauf dans les cinq premières années en cas d'option initiale pour l'IS depuis la loi de finances pour 2019.
Quelles sont les conditions pour distribuer des dividendes en SCI à l'IS ?
La distribution de dividendes en SCI obéit aux mêmes règles que dans les autres sociétés. Elle suppose la réunion de trois conditions cumulatives.
Approbation des comptes
Les associés doivent d'abord approuver les comptes annuels en assemblée générale ordinaire, dans un délai de six mois suivant la clôture de l'exercice.
L'approbation des comptes et la décision d'affectation du résultat doivent permettre de déterminer le montant éventuellement distribué aux associés, conformément aux statuts et à la situation de la société.
Bénéfice distribuable positif
Le bénéfice distribuable correspond au résultat net de l'exercice (après IS), augmenté du report à nouveau bénéficiaire et des réserves libres, et diminué des pertes antérieures et de la dotation à la réserve légale.
La réserve légale impose d'affecter chaque année au moins 5 % du bénéfice net à un compte de réserve, jusqu'à ce que celui-ci atteigne 10 % du capital social.
Décision de l'assemblée générale
L'assemblée générale vote le montant des dividendes à distribuer et fixe la date de mise en paiement. Le versement doit intervenir dans un délai maximal de neuf mois après la clôture de l'exercice.
Quelle est la fiscalité des dividendes en SCI à l'IS en 2026 ?
Les dividendes de SCI à l'IS supportent une double imposition : l'IS au niveau de la société, puis le PFU ou le barème progressif de l'IR au niveau de l'associé.
Imposition au niveau de la SCI
Le bénéfice de la SCI est d'abord soumis à l'impôt sur les sociétés :
- 15 % sur la fraction du bénéfice jusqu'à 42 500 euros (taux réduit PME), sous réserve que la SCI remplisse les conditions du taux réduit : chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (ou par certaines sociétés elles-mêmes détenues à au moins 75 % par des personnes physiques) ;
- 25 % au-delà.
Le bénéfice imposable est calculé après déduction de l'ensemble des charges fiscalement déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, amortissements du bien immobilier, frais de gestion).
Imposition au niveau de l'associé
Les dividendes distribués sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, décomposé en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).
L'associé peut opter pour le barème progressif de l'IR (case 2OP de la déclaration 2042). Dans ce cas, les dividendes bénéficient d'un abattement de 40 % avant application du barème, et 6,8 % de CSG deviennent déductibles du revenu global.
Exemple : une SCI à l'IS dégage un bénéfice de 30 000 euros. Après IS au taux réduit de 15 % (4 500 euros), le bénéfice distribuable est de 25 500 euros. Si l'associé unique perçoit l'intégralité en dividendes, le PFU de 31,4 % s'élève à 8 007 euros. Montant net perçu : 17 493 euros sur un bénéfice initial de 30 000 euros, soit un taux de prélèvement global effectif d'environ 41,7 %.
Dividendes en SCI à l'IR : pourquoi il n'y en a pas
En SCI soumise à l'IR, il n'existe pas de mécanisme de distribution de dividendes. La SCI est fiscalement transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat social, dans la catégorie des revenus fonciers, qu'il ait ou non perçu les sommes.
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (CSG relevée de 1,4 point par la LFSS 2026). Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique si les revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an.
Les charges déductibles en SCI à l'IR (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, taxe foncière) viennent en déduction des revenus fonciers bruts pour le calcul du résultat net imposable.
Bon à savoir : en SCI à l'IR, l'associé est imposé même si les bénéfices sont conservés dans la trésorerie de la société. Il ne peut pas reporter l'imposition en différant la distribution, contrairement à la SCI à l'IS où les bénéfices mis en réserve ne sont pas imposés au niveau de l'associé.
SCI à l'IS ou à l'IR : quel impact sur les dividendes ?
| Critère | SCI à l'IS | SCI à l'IR |
|---|---|---|
| Distribution de dividendes | Possible | Impossible (transparence fiscale) |
| Imposition du bénéfice | IS 15 %/25 % + PFU 31,4 % sur les dividendes | Revenus fonciers au barème IR + PS 18,6 % |
| Amortissement du bien | Déductible (réduit le bénéfice imposable) | Non déductible |
| Plus-value de cession | Plus-value professionnelle (IS + PFU) | Plus-value des particuliers (abattement durée) |
| Report de l'imposition | Possible (mise en réserve) | Impossible (imposition immédiate) |
La SCI à l'IS est souvent privilégiée lorsque les associés souhaitent capitaliser les bénéfices dans la société sans subir au niveau personnel une imposition sur une distribution qui n'a pas lieu, ou lorsque l'amortissement du bien immobilier réduit significativement le bénéfice imposable. En revanche, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut entraîner une imposition plus lourde à la sortie.
Sources
- Revenus mobiliers - impots.gouv.fr
- Article 206-2 du CGI (IS sur option des sociétés civiles) - Légifrance
- Revenus fonciers - BOFiP
FAQ
Les prélèvements sociaux sur les dividendes de SCI à l'IS sont-ils à 17,2 % ou 18,6 % ?
Jusqu'au 31 décembre 2025, les dividendes étaient soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2026, ce taux est porté à 18,6 %. Le PFU passe ainsi de 30 % à 31,4 %, avec 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.
Peut-on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS en SCI ?
Par principe, l'option pour l'IS est irrévocable. Toutefois, depuis la loi de finances pour 2019, les sociétés ayant opté pour l'IS peuvent renoncer à cette option dans les cinq premières années suivant leur exercice d'option. Cette renonciation doit être notifiée au service des impôts avant la fin du mois précédant la date limite de paiement du premier acompte d'IS de l'exercice au titre duquel la renonciation s'applique.
Les dividendes de SCI à l'IS sont-ils soumis aux cotisations sociales ?
Non. Les associés de SCI, qu'ils soient gérants ou simples associés, ne sont pas soumis aux cotisations sociales TNS sur les dividendes perçus. Les dividendes de SCI à l'IS ne supportent que les prélèvements sociaux (CSG-CRDS et prélèvement de solidarité) au taux de 18,6 % en 2026, inclus dans le PFU de 31,4 %.
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