Quelles sont les charges déductibles dans une SCI ?

Charge déductible en SCI : définition et conditions

Pour qu’une dépense soit admise en déduction dans une SCI, elle doit remplir quatre conditions cumulatives, quelle que soit l’option fiscale de la structure :

• Être engagée dans l’intérêt de la SCI, pour l’acquisition ou la conservation des revenus locatifs.
• Être réellement supportée par la SCI et effectivement payée au cours de l’exercice concerné.
• Être justifiée par un document probant : facture, avis d’imposition, tableau d’amortissement de crédit, etc.
• Ne pas être récupérable auprès du locataire : une charge refacturée au locataire sort du périmètre des charges déductibles.

Ces conditions sont posées par l’article 31 du Code général des impôts, qui liste les charges admises en déduction du revenu foncier pour les SCI relevant de l’IR. En SCI à l’IS, les mêmes principes généraux s’appliquent, dans le cadre de la comptabilité commerciale.

Les charges déductibles communes aux SCI à l’IR et à l’IS

Qu’elle relève de l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR) ou de l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), votre SCI peut déduire les catégories de dépenses suivantes :

• Les travaux d’entretien et de réparation : dépenses de maintien en état du bien, sans modifier sa structure (remplacement d’une chaudière, réfection d’une toiture, ravalement de façade, isolation thermique).
• Les dépenses d’amélioration : ajout d’équipements améliorant le confort sans toucher à la structure, comme une installation sanitaire neuve ou une cuisine équipée.
• Les primes d’assurance couvrant le bien immobilier mis en location, quelle que soit la nature du risque couvert.
• Les intérêts d’emprunt et les frais associés (frais de dossier, frais de garantie, courtage) liés à l’acquisition, la construction ou l’amélioration du bien loué.
• La taxe foncière, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable auprès des locataires et n’est donc pas déductible.
• Les frais de gestion locative et d’administration : honoraires d’agence immobilière, frais de syndic, déplacements liés à la gestion du bien.
• Les charges de copropriété non remboursées par les locataires à la clôture de l’exercice.
• Les indemnités de relogement ou d’éviction versées à des locataires, si elles ont pour objectif de permettre la remise en location du bien.

Exemple : Sophie et son frère détiennent un appartement via leur SCI familiale. En 2026, ils font réparer l’installation électrique (1 800 €) et confient la gestion locative à une agence (720 € d’honoraires annuels). Ces deux dépenses sont déductibles quelle que soit l’option fiscale de leur SCI.

Les charges déductibles spécifiques aux SCI soumises à l’IS

La SCI à l’IS ouvre droit à un périmètre de déduction plus large que le régime IR. Trois catégories de charges supplémentaires sont accessibles.

L’amortissement comptable de l’immeuble

L’amortissement comptable permet à la SCI de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, répartie sur sa durée d’usage estimée. Ce mécanisme s’applique par composant : le gros oeuvre, la toiture, les installations techniques et les agencements font chacun l’objet d’un plan d’amortissement distinct. L’amortissement réduit le résultat imposable de la SCI sans décaissement de trésorerie, ce qui en fait l’un des avantages fiscaux les plus substantiels du régime IS pour une SCI détenant un patrimoine immobilier significatif.

Bon à savoir : LS Compta, cabinet d’expertise comptable en ligne du groupe Legalstart, accompagne les gérants de SCI dans l’établissement de leurs plans d’amortissement et le suivi de leurs charges déductibles, à l’IR comme à l’IS.

Les frais d’acquisition du bien

En SCI à l’IS, les frais de notaire et les honoraires d’agence versés lors de l’achat du bien sont intégralement déductibles du résultat imposable. Cette possibilité n’existe pas en SCI à l’IR, où ces frais sont incorporés au prix de revient du bien sans venir réduire le revenu foncier de l’exercice. Cette différence peut représenter un avantage significatif lors de l’acquisition d’un bien à prix élevé.

La rémunération du gérant

Si les statuts de la SCI ou une décision d’assemblée le prévoient, la rémunération versée au gérant constitue une charge déductible du résultat imposable. Elle doit être justifiée par un procès-verbal d’assemblée et rester proportionnée aux fonctions effectivement exercées. Ce mécanisme n’est pas disponible en régime IR.

Les charges non déductibles en SCI

Certaines dépenses sont exclues du périmètre de déduction, quel que soit le régime fiscal retenu :

• Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui modifient la structure du bâtiment ou augmentent sa surface habitable.
• Les dépenses liées à des immeubles vacants non mis en location.
• En SCI à l’IR : les frais de notaire et honoraires d’agence engagés lors de l’acquisition du bien restent non déductibles.
• En SCI à l’IR : les intérêts d’emprunt versés sur les comptes courants d’associés ne sont pas admis en déduction du revenu foncier.

Attention : la frontière entre travaux d’entretien et travaux de construction est l’une des sources d’erreur les plus fréquentes en SCI. Remplacer une fenêtre à l’identique relève de l’entretien et est déductible ; agrandir l’ouverture pour créer une baie vitrée relève de la construction et ne l’est pas. En cas de doute sur la nature des travaux, une analyse préalable avec votre expert-comptable est utile.

Comment justifier ses charges déductibles en SCI

La traçabilité des charges est une obligation, pas une simple précaution. En cas de contrôle fiscal, la SCI doit être en mesure de produire l’ensemble des documents suivants :

• Les factures acquittées des artisans, prestataires et agences immobilières.
• L’avis d’imposition à la taxe foncière.
• Le tableau d’amortissement du crédit immobilier pour les intérêts d’emprunt.
• Le relevé de charges de copropriété annuel.
• En SCI à l’IS : le procès-verbal d’assemblée prévoyant et justifiant la rémunération du gérant.

À noter : en SCI à l’IR, les charges sont déductibles au titre de l’année au cours de laquelle elles sont effectivement payées, pas simplement facturées. Une facture reçue en décembre 2026 mais réglée en janvier 2027 ne sera déductible qu’au titre de l’exercice 2027.

La comptabilité SCI obéit à des règles de tenue spécifiques selon le régime fiscal retenu. En IS, la SCI relève de la comptabilité commerciale et doit établir un bilan et un compte de résultat annuels, conformément au Plan Comptable Général.