La société civile immobilière (SCI) sert le plus souvent à détenir et à louer des biens immobiliers. Une question revient alors sans cesse chez les associés. Faut-il facturer la TVA sur les loyers ? Dans la majorité des cas, la location d'une SCI échappe à la taxe, mais plusieurs situations la font basculer dans le champ de la TVA.
Quand une SCI est-elle exonérée de TVA ? Dans quels cas y est-elle soumise de plein droit ? Comment opter volontairement pour la taxe afin de récupérer la TVA sur ses dépenses ? LS Compta fait le point sur la TVA en SCI en 2026.
La TVA s'applique-t-elle à une SCI ?
Par principe, la TVA en SCI ne s'applique pas aux revenus locatifs, car la location de locaux nus revêt un caractère civil et relève de l'exonération prévue par l'article 261 D du Code général des impôts. Une SCI qui se contente d'encaisser des loyers n'a donc, en règle générale, ni à facturer ni à reverser de TVA.
L'assujettissement à la TVA ne dépend pas du régime d'imposition de la SCI, mais de la nature de ses opérations. Qu'elle soit à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, une SCI n'est redevable de la taxe que lorsqu'elle réalise des opérations imposables. Le suivi de la TVA s'intègre alors à la comptabilité de la SCI, qui distingue les opérations taxables des opérations exonérées.
Quand une SCI est-elle exonérée de TVA ?
L'exonération couvre les principales activités d'une SCI patrimoniale. Sont exonérées de plein droit :
- la location nue à usage d'habitation, qui conserve toujours un caractère civil ;
- la location de terrains non aménagés ;
- la location nue de locaux à usage professionnel, exonérée par défaut, sauf option de la SCI pour la taxe.
Dans ces situations, la SCI facture des loyers sans TVA et ne récupère pas la taxe supportée sur ses dépenses. Cette exonération est automatique et ne suppose aucune démarche particulière.
Quand une SCI est-elle soumise à la TVA ?
Certaines opérations font entrer la SCI dans le champ de la TVA, de plein droit. La société devient alors redevable de la taxe et peut, en contrepartie, déduire la TVA de ses dépenses.
La location de locaux aménagés ou meublés
La location de locaux équipés ou aménagés pour l'exploitation d'une activité est soumise à la TVA. Il en va de même pour la location meublée assortie de prestations para-hôtelières, lorsque la SCI propose au moins trois des quatre services suivants, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et l'accueil de la clientèle.
Les emplacements de stationnement et la vente d'immeubles
La location d'emplacements de stationnement est soumise à la TVA, sauf lorsqu'elle constitue l'accessoire d'une location exonérée. La vente d'un immeuble neuf, achevé depuis moins de cinq ans, entre également dans le champ de la taxe, tout comme l'activité d'achat-revente d'une SCI marchand de biens. Dès qu'une opération est taxable, la taxe supportée sur les travaux et les acquisitions devient de la TVA déductible.
Service LS Compta
Déterminer si une SCI doit facturer la TVA, choisir d'opter puis gérer les déclarations demande une analyse précise de chaque location. Une erreur de régime peut entraîner un rappel de taxe ou la perte du droit à déduction. Les experts-comptables analysent vos opérations, sécurisent l'option pour la TVA et prennent en charge vos déclarations.
Comment opter pour la TVA en SCI ?
Pour une location nue à usage professionnel, la SCI peut renoncer à l'exonération et choisir l'option pour la TVA prévue par l'article 260 du Code général des impôts. L'option s'exerce par une simple lettre adressée au service des impôts et prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée.
Cette option est irrévocable pendant huit ans et ne peut être dénoncée qu'à compter du 1er janvier de la neuvième année suivant son exercice. En contrepartie, la SCI facture la TVA sur ses loyers, mais récupère la taxe payée sur l'acquisition, la construction et l'entretien de l'immeuble. Cette faculté rejoint la logique du remboursement de la TVA lorsque la taxe déductible dépasse la taxe collectée. L'option reste interdite pour les locations à usage d'habitation.
Exemple
La SCI de Julien loue un local commercial nu à une entreprise assujettie à la TVA. En optant pour la taxe, la SCI facture la TVA sur les loyers, mais récupère les 20 % payés sur 80 000 € de travaux de rénovation, soit 16 000 € déductibles. Sans option, cette TVA aurait été définitivement perdue.
Sources
- TVA, locations immobilières exonérées (article 261 D du CGI), bofip.impots.gouv.fr
- Option pour la TVA sur les locations (article 260 du CGI), bofip.impots.gouv.fr
- Article 261 D du Code général des impôts, legifrance.gouv.fr