Investir dans l’immobilier ne passe pas uniquement par la SCI. De plus en plus d’entrepreneurs s’interrogent sur la SASU immobilière, autrement dit une société par actions simplifiée unipersonnelle dont l’objet social porte sur l’achat, la gestion ou la revente de biens. Cette forme commerciale ouvre des possibilités que la société civile ne permet pas, mais elle obéit à une logique fiscale et comptable très différente.
Dans quels cas la SASU est-elle pertinente pour un projet immobilier ? Comment ses bénéfices et ses dividendes sont-ils imposés ? En quoi se distingue-t-elle de la SCI sur le plan du patrimoine et de la revente ? Voici les points comptables et fiscaux à maîtriser avant de retenir cette structure.
Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?
Une SASU immobilière n’est pas une forme juridique à part. Il s’agit d’une SASU classique, régie par les articles L227-1 et suivants du Code de commerce, dont l’activité déclarée relève de l’immobilier : détention et location de biens, gestion d’un patrimoine locatif ou opérations d’achat-revente. L’associé unique, personne physique ou société, détient la totalité du capital et exerce les fonctions de président.
Comme toute société par actions, elle protège le patrimoine personnel, puisque la responsabilité de l’actionnaire est limitée au montant de ses apports. Le capital social minimum est de 1 €, mais ce plancher légal ne reflète pas les besoins réels d’un projet immobilier, qui suppose un apport conséquent et souvent un emprunt bancaire. Sur le plan fiscal, la SASU immobilière relève de plein droit de l’impôt sur les sociétés (IS). Selon service-public.fr, son taux s’élève, en 2026, à 25 %, ramené à 15 % sur la fraction de bénéfice imposable jusqu’à 42 500 € pour les PME qui en remplissent les conditions.
Quelles activités immobilières peut exercer une SASU ?
C’est sur ce point que la SASU se démarque nettement de la société civile. Parce qu’elle est une société commerciale, elle peut exercer des activités immobilières à caractère commercial, fermées à la SCI dès lors qu’elles deviennent habituelles. La location meublée en fait partie, car louer des logements équipés relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et constitue, exercée de façon régulière, une activité commerciale par nature. L’activité de marchand de biens, qui consiste à acheter des biens pour les revendre avec une marge à titre habituel, est elle aussi réservée aux structures commerciales. La location saisonnière et la para-hôtellerie complètent ces usages, souvent menés sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
La location nue reste possible, mais elle est alors soumise à l’IS comme le reste de l’activité de la société. Pour les loueurs en meublé non professionnels, le cadre a récemment évolué, puisque la réforme LMNP a durci le traitement des amortissements au moment de la revente, un paramètre à intégrer avant d’arbitrer entre détention en nom propre et détention en société.
Quelle est la fiscalité de la SASU immobilière ?
La fiscalité est le véritable terrain de décision pour un projet immobilier en SASU. Elle associe une imposition des bénéfices à l’IS, un levier comptable puissant via l’amortissement et une imposition des revenus distribués au niveau de l’actionnaire.
L’imposition des bénéfices à l’IS
Les loyers encaissés, diminués des charges déductibles, forment le résultat imposable à l’IS. Sont notamment déductibles les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien, les primes d’assurance et les honoraires. Cette déductibilité large constitue l’un des arguments de la société par rapport à la location nue détenue en direct, où les charges admises sont plus encadrées.
L’amortissement du bien, principal levier
Le principal atout comptable de la structure tient à l’amortissement. La société répartit le coût d’acquisition de l’immeuble, hors valeur du terrain qui n’est pas amortissable, sur sa durée réelle d’utilisation et par composants. Cet amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat imposable sans correspondre à une sortie de trésorerie. Pendant de nombreuses années, le bénéfice fiscal, et donc l’IS dû, s’en trouve fortement réduit, voire annulé.
L’imposition des dividendes
Une fois l’IS acquitté, le bénéfice net peut être distribué en dividendes à l’actionnaire, où il supporte une seconde imposition au titre de l’impôt sur le revenu. Par défaut, ces revenus relèvent du prélèvement forfaitaire unique, aussi appelé flat tax, dont le taux global atteint 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). L’actionnaire peut aussi opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui ouvre droit à un abattement de 40 % sur les dividendes. Cette superposition de l’IS puis de l’imposition des dividendes est couramment qualifiée de double imposition.
La plus-value en cas de revente
C’est le point de vigilance majeur. À la revente, la plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements déjà déduits. Les amortissements pratiqués viennent donc gonfler la plus-value immobilière imposable, taxée à l’IS sans abattement pour durée de détention. Un particulier qui vend bénéficie au contraire d’une exonération progressive, totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La société à l’IS ne profite d’aucun de ces abattements.
Bon à savoir
L’amortissement du bien et le calcul de la plus-value de cession reposent sur des écritures comptables techniques. Un cabinet d’expertise comptable en ligne comme LS Compta peut prendre en charge la comptabilité, la liasse fiscale et la fiabilisation de ces choix dès la première année d’activité.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la SASU immobilière ?
Le recours à la SASU pour investir dans l’immobilier répond à des situations précises. Le tableau ci-dessous résume ses principaux atouts et ses limites pour un projet patrimonial ou commercial.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Investir seul, sans associé, contrairement à la SCI | Imposition à l’IS puis imposition des dividendes (double imposition) |
| Responsabilité limitée aux apports, patrimoine personnel protégé | Plus-value de revente alourdie par la réintégration des amortissements, sans abattement pour durée de détention |
| Accès aux activités commerciales (location meublée, achat-revente) | Obligations comptables lourdes : comptabilité d’engagement, comptes annuels, liasse fiscale, dépôt au greffe |
| Amortissement du bien réduisant le résultat imposable | Coût de gestion plus élevé et recours souvent nécessaire à un professionnel |
| Dividendes non soumis aux cotisations sociales | Cotisations élevées si le président se verse une rémunération |
Les obligations comptables d’une société à l’IS sont nettement plus exigeantes que celles d’une SCI à l’impôt sur le revenu. La tenue d’une comptabilité d’engagement, l’établissement du bilan et de la liasse fiscale puis leur dépôt au greffe conduisent souvent les dirigeants à faire appel à un expert-comptable spécialisé en SASU dès la première année. Le statut social du président mérite aussi attention. Assimilé salarié lorsqu’il se rémunère, il bénéficie de la protection du régime général, au prix de cotisations élevées ; non rémunéré, il n’est pas affilié au régime général au titre de son mandat.
SASU ou SCI : quelle structure pour votre projet immobilier ?
La SCI (société civile immobilière) reste la structure de référence pour détenir et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. La SASU répond à une logique différente, plus commerciale et individuelle. Le tableau suivant compare les deux formes sur les critères décisifs.
| Critère | SASU immobilière | SCI |
|---|---|---|
| Nombre d’associés | 1 seul (associé unique) | 2 minimum |
| Responsabilité | Limitée aux apports | Indéfinie, sur le patrimoine personnel |
| Activité commerciale (meublé, achat-revente) | Autorisée | Interdite à titre habituel |
| Régime fiscal | IS de plein droit | Impôt sur le revenu par défaut, option IS possible |
| Comptabilité | Commerciale, comptes déposés au greffe | Allégée si à l’impôt sur le revenu |
| Transmission | Cession d’actions | Donation progressive de parts, outil de transmission |
En pratique, la SCI à l’impôt sur le revenu convient à la détention patrimoniale et à la transmission familiale, tandis que la SASU s’impose surtout pour les activités commerciales que la société civile ne peut pas exercer. Avant de trancher, il est utile de comparer le coût et les formalités de création de SCI avec ceux d’une société commerciale, car les deux structures n’emportent ni les mêmes obligations ni la même fiscalité de sortie.
Comment créer une SASU immobilière ?
La création d’une SASU immobilière suit le parcours d’une SASU classique, avec une vigilance particulière sur l’objet social et les apports. L’objet inscrit dans les statuts doit couvrir précisément l’activité visée : location, gestion ou achat-revente. Si vous apportez un bien immobilier au capital plutôt que des liquidités, cet apport en nature impose en principe l’intervention d’un commissaire aux apports, chargé d’en évaluer la valeur.
Les autres formalités sont identiques à la procédure de création de SASU sans objet immobilier : dépôt du capital social, publication d’un avis de constitution dans un support d’annonces légales, puis dépôt du dossier. Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création d’entreprise transitent par le guichet unique de l’INPI ; ces démarches peuvent être réalisées en autonomie ou avec l’accompagnement d’un professionnel du droit.
Sources
- Régime fiscal de la location meublée (BIC), bofip.impots.gouv.fr
- Plus-values immobilières des particuliers, impots.gouv.fr
- Dirigeants assimilés salariés, urssaf.fr