Plusieurs situations peuvent vous conduire à fermer votre SCI : la vente du bien immobilier détenu en commun, une mésentente durable entre associés ou un projet patrimonial arrivé à son terme. Mais une société civile ne s'éteint pas par une simple décision, elle suit une procédure encadrée par le Code civil, de l'assemblée générale jusqu'à la radiation.
Quels motifs permettent de dissoudre la société ? Quelles étapes respecter, et dans quel ordre ? Combien coûte l'opération et comment sont taxés le boni de liquidation et la plus-value sur le bien ? Ce guide vous détaille le déroulement complet de la dissolution d'une SCI, de la décision des associés à la disparition de la société.
Qu'est-ce que la dissolution d'une SCI ?
La dissolution est la décision par laquelle les associés mettent fin à leur société. Elle marque le début de la fermeture, sans pour autant faire disparaître la SCI immédiatement. Une société civile immobilière ne s'éteint définitivement qu'au terme de trois étapes successives : la dissolution, la liquidation, puis la radiation.
Ces trois notions ne se confondent pas. La dissolution acte la fin de la société. La liquidation correspond à la phase pendant laquelle un liquidateur réalise l'actif, règle les dettes et répartit ce qui reste entre les associés. La radiation, enfin, supprime la société du Registre national des entreprises (RNE) et met un terme à son existence juridique. La dissolution d'une SCI obéit à un formalisme précis, dont chaque étape conditionne la suivante.
À noter
Fermer une SCI n'est pas toujours la seule option. La mise en sommeil permet de suspendre temporairement l'activité sans dissoudre la société. Elle ne fait que reporter le choix entre la relance et la fermeture définitive.
Quels sont les motifs de dissolution d'une SCI ?
Le Code civil prévoit plusieurs causes de fermeture d'une SCI. Elles n'entraînent pas toutes les mêmes démarches, mais débouchent toujours sur une liquidation.
| Motif | En quoi consiste-t-il ? |
|---|---|
| Dissolution volontaire | Les associés décident en assemblée de mettre fin à la société de façon anticipée. C'est le cas le plus courant. |
| Dissolution de plein droit | Elle intervient automatiquement à l'arrivée du terme prévu par les statuts (99 ans au maximum), lorsque l'objet social est réalisé ou devenu impossible, ou pour une cause inscrite dans les statuts. |
| Dissolution judiciaire | Un tribunal la prononce pour justes motifs, par exemple une mésentente entre associés qui paralyse le fonctionnement de la société. |
| Réunion des parts en une seule main | Si toutes les parts sont réunies entre les mains d'un seul associé, tout intéressé peut demander la dissolution lorsque la situation n'est pas régularisée dans le délai d'un an. |
Quelle que soit la cause, la fermeture suit ensuite le même schéma : dissolution, liquidation, puis radiation. Seule la dissolution volontaire résulte d'un choix des associés, les autres s'imposant à eux.
Quelles sont les étapes de la dissolution d'une SCI ?
Une fois le motif identifié, la dissolution se déroule en trois temps, à respecter dans l'ordre.
- Les associés votent la dissolution en assemblée générale, selon les règles de majorité fixées par les statuts, souvent à l'unanimité. Ils désignent un liquidateur (le gérant, un associé ou un tiers), qui représente désormais la société.
- Un avis de dissolution est publié dans un support d'annonce légale du département du siège social. Cet avis mentionne notamment l'identité du liquidateur et le siège de la liquidation.
- La déclaration de dissolution est déposée sur le guichet unique de l'INPI dans le mois qui suit la décision, avec le procès-verbal d'assemblée et l'attestation de parution. La mention « société en liquidation » accompagne ensuite la dénomination sur tous les documents.
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création, de modification ou de fermeture d'entreprise doivent transiter sur le guichet unique de l'INPI. Ces démarches peuvent être réalisées en autonomie ou avec l'accompagnement d'un professionnel du droit. Comme l'indique service-public.fr, le dépôt de la déclaration de dissolution intervient dans le mois suivant la décision des associés.
Legalstart accompagne les associés dans leurs démarches de fermeture sur le guichet unique, pour limiter les risques d'erreur et gagner du temps.
Comment se déroulent la liquidation et la radiation de la SCI ?
Une fois la dissolution publiée, le liquidateur prend en main la liquidation de la SCI. Il réalise l'actif, c'est-à-dire qu'il vend le bien immobilier ou l'attribue à un associé, recouvre les créances et règle les dettes de la société. La loi lui laisse 3 ans au maximum pour mener ces opérations à leur terme.
Le liquidateur établit ensuite les comptes de clôture, qui retracent le résultat des opérations. La tenue rigoureuse de la comptabilité de la SCI facilite cette étape, car les comptes de liquidation s'appuient sur les écritures des derniers exercices. Les associés sont convoqués en assemblée pour approuver ces comptes, donner quitus au liquidateur et constater la clôture.
Un second avis, l'avis de clôture de la liquidation, est alors publié. Dans le mois qui suit cette publication, le liquidateur dépose la demande de radiation de la SCI sur le guichet unique. La société est alors supprimée du RNE et perd toute existence juridique.
Attention
Tant que le bien immobilier n'est pas vendu ou attribué, la liquidation ne peut pas être clôturée. Si aucune solution n'est trouvée dans le délai de 3 ans, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal pour faire désigner un mandataire.
Combien coûte la dissolution d'une SCI ?
Fermer une SCI suppose des frais obligatoires, auxquels s'ajoutent un éventuel droit de partage et les honoraires d'un professionnel. Voici les principaux postes de dépense à prévoir en 2026.
| Poste de dépense | Montant indicatif en 2026 |
|---|---|
| Avis de dissolution (annonce légale) | environ 150 à 200 € HT selon le département |
| Avis de clôture de liquidation | environ 110 à 150 € HT selon le département |
| Frais de greffe et formalités INPI (dissolution puis radiation) | environ 200 € HT |
| Droit de partage sur l'actif net partagé | 2,5 % du boni |
| Accompagnement (expert-comptable, avocat, notaire) | variable |
Le tarif des deux annonces légales est fixé par arrêté et varie selon le département du siège social. En pratique, les frais incompressibles d'une dissolution de SCI se situent autour de 450 à 600 € HT en 2026, hors droit de partage et hors honoraires. D'après le Bulletin officiel des finances publiques, ce droit de partage de 2,5 % s'applique sur l'actif net réparti entre les associés.
Quelle est la fiscalité de la dissolution d'une SCI ?
La fiscalité de la fermeture dépend du régime d'imposition de la SCI, à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans les deux cas, le partage de l'actif net entre les associés est soumis au droit de partage de 2,5 %, calculé sur le boni, c'est-à-dire sur ce qui dépasse le montant des apports.
Pour une SCI à l'IR, la société est fiscalement transparente, et ses résultats sont imposés chaque année entre les mains des associés. À la dissolution, c'est la vente ou l'attribution du bien qui génère l'imposition, sous le régime de la plus-value immobilière des particuliers. En 2026, cette plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec des abattements pour durée de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans). Les modalités d'imposition des résultats de la SCI diffèrent donc nettement selon le régime choisi.
Pour une SCI à l'IS, le boni de liquidation est traité comme un revenu distribué aux associés. En 2026, il est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Les associés peuvent aussi opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu, qui ouvre un abattement de 40 % sur la somme distribuée. La société peut par ailleurs être taxée sur les plus-values dégagées lors de la vente du bien.
Exemple
Une SCI à l'IS est liquidée avec un actif net de 100 000 € pour des apports de 20 000 €. Le boni de liquidation s'élève à 80 000 €. Au PFU, les associés sont imposés à 31,4 %, soit 25 120 €. S'ajoute le droit de partage de 2,5 %, calculé sur l'actif net partagé.
La fiscalité de la liquidation, entre boni, plus-value et droit de partage, peut vite devenir complexe. Il est possible de vous faire accompagner par un expert-comptable comme LS Compta pour sécuriser les comptes de clôture et les déclarations fiscales.