Quel est le coût de création d'une SCI en 2026 ?

Les frais de création d'une SCI : vue d'ensemble

Les frais de création SCI se répartissent en deux catégories : les frais obligatoires, identiques pour toutes les SCI, et les frais variables, qui dépendent de vos choix et de votre situation patrimoniale.

Le capital social ne constitue pas un coût à proprement parler : les associés restent propriétaires des fonds apportés et peuvent les récupérer lors de la dissolution. Aucun montant minimum n'est imposé par la loi.

Les frais administratifs obligatoires

Deux postes s'appliquent à toutes les SCI sans exception, quel que soit le mode de création choisi.

La publication d'une annonce légale

La publication de l'avis de constitution d'une SCI est facturée au tarif forfaitaire de 191 € HT pour la France métropolitaine. Pour La Réunion et Mayotte, le tarif est majoré à 223 € HT.

Ce tarif est uniforme : il ne dépend ni de la longueur de l'annonce ni du journal d'annonces légales choisi. La publication doit intervenir dans un journal habilité dans le département du siège social, avant l'immatriculation.

À noter : l'annonce de constitution d'une SCI est facturée au forfait — contrairement à certaines annonces de modification statutaire qui restent tarifées au caractère.

Les frais d'immatriculation

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités pour créer une SCI, la modifier ou la fermer doivent transiter par le guichet unique de l'INPI. Les frais applicables aux sociétés civiles s'élèvent à :

• 60,38 € pour l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
• 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Soit un total de 79,71 €, sans TVA, conformément aux tarifs publiés sur entreprendre.service-public.gouv.fr.

Le coût de rédaction des statuts

Les statuts fixent les règles essentielles de la SCI : répartition des parts entre associés, pouvoirs du gérant, conditions de cession, règles de vote. Leur rédaction représente le principal poste variable du budget de création.

En autonomie (0 €)

Vous pouvez rédiger vos statuts sans frais, à partir de modèles disponibles en ligne. Cette option convient aux structures simples, sans apport immobilier préalable ni clause patrimoniale complexe, et lorsque les associés s'entendent facilement sur les règles de fonctionnement.

Via une plateforme juridique (150 à 300 € HT)

Des plateformes proposent la génération automatisée des statuts via un questionnaire guidé. C'est une solution pour les créations sans situation particulière, elle permet de sécuriser la forme juridique sans mobiliser un professionnel.

Via un avocat ou un expert-comptable (500 à 1 500 € HT)

Un avocat spécialisé en droit des sociétés ou un expert-comptable SCI peut rédiger des statuts sur mesure, incluant des clauses spécifiques sur la répartition des parts, les droits préférentiels ou les règles de transmission entre associés. Cette option est recommandée dès que plusieurs associés aux intérêts distincts interviennent à la constitution.

Via un notaire (1 500 à 2 500 € HT)

Le recours au notaire est obligatoire lorsqu'un immeuble est apporté à la SCI lors de sa constitution. En dehors de ce cas, il reste une option adaptée aux objectifs successoraux complexes ou aux situations patrimoniales sensibles.

Les frais engagés avant l'immatriculation de la SCI peuvent être remboursés par la société une fois constituée. Pour cela, ils doivent être listés dans une annexe jointe aux statuts ou validés par une décision des associés lors de l'assemblée constitutive. Conservez toutes les factures.

Bon à savoir : La rédaction des statuts engage l'avenir de votre SCI : régime fiscal, répartition des bénéfices, règles de cession des parts. Mal rédigés, ils peuvent générer des conflits entre associés ou des conséquences fiscales imprévues. Les experts-comptables de LS Compta accompagnent les créateurs de SCI pour sécuriser les choix structurants dès la constitution et assurer la tenue des comptes dès la première année.

Le capital social et les apports à la création

Les apports en numéraire

La SCI ne dispose d'aucun capital social minimum légal : un apport d'1 € suffit formellement. En pratique, le capital social de la SCI est généralement fixé en cohérence avec les besoins de financement ou la valeur des biens que la société a vocation à acquérir.

Le dépôt des fonds s'effectue sur un compte bancaire ouvert au nom de la société en formation. Certaines banques en ligne proposent ce service gratuitement tandis que d'autres facturent jusqu'à 100 € HT.

Les apports en nature (biens immobiliers)

Si un associé apporte un immeuble au capital de la SCI lors de sa constitution, deux contraintes s'appliquent.

L'acte d'apport immobilier en SCI doit obligatoirement être établi par acte notarié. Les honoraires varient de 1 000 à 3 000 € HT selon la complexité de l'opération et la valeur du bien apporté.

Les droits fiscaux applicables dépendent de la nature précise de l'apport et du régime fiscal de la SCI. Votre notaire calculera les sommes dues sur votre situation spécifique, ne vous fiez pas aux estimations génériques disponibles en ligne pour ce poste.

Attention : la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) par défaut. Si vous envisagez d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), sachez que cette option peut faire l'objet d'une renonciation dans les cinq exercices suivant celui au titre duquel elle a été exercée (article 239, 1 du CGI, modifié par la loi de finances pour 2019). Passé ce délai, l'option devient irrévocable. Par ailleurs, une SCI ayant renoncé à l'IS ne peut plus y opter à nouveau.

Les frais de fonctionnement à anticiper

Lorsque vous calculez le coût de création d'une SCI, vous devez prendre en compte les charges annuelles récurrentes à intégrer dans votre plan de financement dès le départ.

La comptabilité en SCI suit des règles différentes selon le régime fiscal retenu (IR ou IS), ce qui influence directement les honoraires à prévoir. Pour une SCI à l'IR gérant quelques biens locatifs, les honoraires annuels d'un expert-comptable oscillent généralement entre 800 et 2 000 € HT. Une SCI à l'IS implique des obligations comptables proches de celles d'une société commerciale, avec des honoraires en conséquence.

Sur les autres postes courants :

• Domiciliation : si le siège social ne peut pas être établi au domicile de l'un des associés, un contrat de domiciliation représente entre 10 et 70 € HT par mois.
• Compte bancaire : aucune obligation légale n'impose à une SCI d'ouvrir un compte professionnel, mais la pratique est fortement recommandée pour isoler les flux de la société. Les offres bancaires en ligne démarrent à partir de 10 € HT par mois.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : recommandée pour couvrir les biens détenus par la SCI, son coût varie selon la nature et la localisation des biens.
• CFE : la SCI bénéficie d'une exonération totale de cotisation foncière des entreprises lors de sa première année civile d'existence.

Trois budgets types selon votre profil

Pour une SCI d'investissement locatif, statuts rédigés en autonomie

Pour une SCI familiale, statuts via une plateforme juridique

Pour l'apport d'un appartement à la SCI, acte notarié obligatoire

Et pour la gestion comptable ? LS Compta accompagne les associés de SCI et les loueurs en meublé : découvrez la comptabilité SCI et LMNP par LS Compta, dès 49 € HT/mois.