Louer un logement meublé fait de vous, aux yeux de l’administration fiscale, un loueur exerçant une activité commerciale. Selon le régime choisi, la gestion se limite à reporter un montant de recettes ou suppose une véritable comptabilité, avec liasse fiscale et tableau d’amortissement.
Quel régime s’applique à votre location ? Que devez-vous enregistrer et déclarer chaque année ? Et comment l’amortissement réduit-il l’impôt sur vos loyers ?
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique lorsque l’une au moins des deux conditions suivantes est remplie :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
- ces recettes sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les loyers perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le démarrage de l’activité se déclare gratuitement sur le Guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Cette formalité attribue un numéro SIRET, à reporter sur la déclaration de revenus.
Quel régime fiscal s’applique en LMNP ?
Le loueur en meublé relève soit du micro-BIC, soit du régime réel, en fonction du montant de ses recettes et du type de location. Pour les revenus 2026, les seuils et abattements sont les suivants, d’après la fiche de Service Public consacrée aux revenus d’une location meublée.
| Type de location | Plafond de recettes du micro-BIC | Abattement forfaitaire |
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Sous ces plafonds, le micro-BIC s’applique sauf option pour le régime réel. Au-delà, le régime réel s’impose, avec une tolérance d’une année supplémentaire au micro-BIC la première ou la deuxième année de dépassement.
Quelle comptabilité tenir au micro-BIC ?
Le micro-BIC n’impose ni bilan, ni compte de résultat, ni liasse fiscale. Le loueur indique simplement le montant brut de ses recettes sur sa déclaration de revenus en ligne ou sur le formulaire n° 2042 C-PRO, et l’administration applique l’abattement forfaitaire.
Cette simplicité a une contrepartie : aucune charge réelle ni aucun amortissement ne vient réduire le bénéfice imposable. Un loueur dont les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété et la taxe foncière dépassent la moitié des loyers paie donc davantage d’impôt qu’au régime réel.
Le formulaire n° 2042 C-PRO complète la déclaration 2042 de revenus. C’est sur ce document, ou dans la rubrique correspondante de la déclaration en ligne, que figurent les recettes de la location meublée.
Quelles obligations comptables au régime réel ?
La comptabilité LMNP au régime réel simplifié peut prendre la forme d’une comptabilité de trésorerie en cours d’année. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, le loueur personne physique peut n’enregistrer au jour le jour que ses encaissements et ses paiements, les créances et les dettes n’étant constatées qu’à la clôture de l’exercice.
Chaque année, le résultat est déclaré sur le formulaire n° 2031, accompagné des tableaux annexes n° 2033-A à 2033-G. Cette déclaration est déposée au plus tard 15 jours après le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042 C-PRO.
Les tableaux n° 2033-A à 2033-G constituent la liasse fiscale du régime réel simplifié. Le formulaire 2033 rassemble ainsi les données comptables de l’exercice à partir desquelles le résultat de la location est déterminé.
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement en LMNP répartit sur plusieurs années le coût du logement et des meubles qui le garnissent. Au régime réel, il se déduit des loyers au même titre que les charges, mais dans une limite précise. Le Bulletin officiel des finances publiques, commentant l’article 39 C du code général des impôts, précise qu’il est admis en déduction « dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges ».
Exemple : la propriétaire d’un studio loué meublé à l’année, Julie, encaisse 12 000 € de loyers et paie 3 000 € de charges déductibles. Son amortissement est admis en déduction jusqu’à 9 000 € pour cet exercice, ce qui peut ramener son résultat imposable à zéro.
Les déficits issus d’une location meublée non professionnelle s’imputent uniquement sur les revenus de même nature, au cours des 10 années suivantes. La revente du bien obéit en outre à une règle nouvelle : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits, sauf exceptions pour certaines résidences étudiantes, seniors ou médicalisées.
Les effets de la réforme LMNP sur la rentabilité d’un investissement en meublé dépendent ainsi de la durée de détention envisagée et du montant des amortissements pratiqués.
Faut-il faire appel à un expert-comptable en LMNP ?
La tenue d’une comptabilité au régime réel peut être assurée par le loueur lui-même ou confiée à un expert-comptable. La seconde option sécurise le calcul des amortissements par composant, le suivi des déficits reportables et l’établissement de la liasse n° 2031 et de ses annexes.
LS Compta prend en charge la comptabilité, la liasse fiscale et les déclarations du loueur en meublé, dès 49 € HT par mois.