Placer un bien immobilier dans une société civile immobilière permet d'en organiser la détention, la gestion et la transmission. Pour y parvenir, un associé transfère la propriété de l'immeuble à la société et reçoit, en contrepartie, des parts sociales. C'est l'apport d'un bien immobilier à la SCI.
Comment fonctionne cet apport et quelles formalités respecter ? Quels droits d'enregistrement s'appliquent selon le régime fiscal de la société ? La plus-value est-elle imposée ? LS Compta fait le point sur l'apport d'un bien immobilier à une SCI en 2026.
Qu'est-ce que l'apport d'un bien immobilier à une SCI ?
L'apport d'un bien immobilier à une SCI consiste à transférer la propriété d'un immeuble à la société, en contrepartie de parts sociales représentant sa valeur. Il s'agit d'un apport en nature, par lequel l'apporteur devient associé à hauteur de l'apport, tandis que le bien quitte son patrimoine personnel pour intégrer celui de la société. Cet apport peut intervenir à la constitution de la SCI ou lors d'une augmentation de capital ultérieure.
On distingue l'apport pur et simple, rémunéré uniquement par des parts, de l'apport à titre onéreux, lorsque la SCI prend en charge une dette liée au bien, par exemple un emprunt en cours. Cette qualification détermine le traitement fiscal de l'opération. Réaliser l'apport dès la création de la SCI permet de constituer directement le patrimoine immobilier de la société.
Quelles sont les formalités d'apport d'un immeuble à une SCI ?
L'apport d'un immeuble suit le formalisme des mutations immobilières. Il requiert un acte notarié, le notaire se chargeant de la publicité foncière qui rend l'apport opposable aux tiers. Le bien doit être évalué avec soin, car sa valeur détermine le nombre de parts attribuées à l'apporteur et l'assiette des droits dus.
Contrairement à certaines sociétés commerciales, la SCI n'impose pas de commissaire aux apports. Les associés évaluent le bien sous leur responsabilité, mais une valeur surestimée ou minorée peut être remise en cause par l'administration. L'apport et son évaluation sont enfin inscrits dans les statuts de la société.
Quels droits d'enregistrement sur l'apport d'un bien immobilier à une SCI ?
Le coût en droits d'enregistrement dépend du régime fiscal de la SCI. Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, l'apport pur et simple d'un immeuble est enregistré gratuitement, en application de l'article 810 du Code général des impôts.
Pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, l'apport d'un immeuble par un particulier est assimilé à une mutation à titre onéreux et supporte un droit de 2,20 %. L'apporteur échappe toutefois à ce droit s'il s'engage à conserver les parts reçues pendant au moins trois ans. Lorsque l'apport est à titre onéreux, la fraction correspondant à la dette reprise par la SCI est soumise aux droits de mutation applicables à l'immeuble.
Service LS Compta
Entre l'évaluation du bien, le choix du régime fiscal de la SCI, les droits d'enregistrement et l'imposition de la plus-value, l'apport d'un immeuble mobilise plusieurs expertises. Une évaluation contestée ou une plus-value mal calculée peut coûter cher. Les experts-comptables sécurisent l'opération, chiffrent la fiscalité applicable et intègrent l'apport à la comptabilité de votre société civile immobilière.
Comment est imposée la plus-value lors de l'apport ?
L'apport d'un immeuble est assimilé à une cession à titre onéreux. Si la valeur d'apport dépasse le prix d'acquisition, l'apporteur réalise une plus-value imposable, même s'il ne perçoit aucune somme d'argent. Pour un particulier, cette plus-value immobilière relève du régime des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 U du Code général des impôts.
Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 37,6 % avant abattement en 2026. Un abattement pour durée de détention conduit à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. La cession de la résidence principale reste exonérée. L'incidence de l'apport sur le capital se reflète ensuite dans la comptabilité de la SCI.
Exemple
Marc apporte à sa SCI à l'impôt sur le revenu un appartement locatif acquis 150 000 € et évalué 220 000 €. L'apport est enregistré gratuitement, mais la plus-value de 70 000 € est imposable comme une plus-value immobilière. Après quinze ans de détention, un abattement réduit fortement l'imposition due.
Sources
- Droits d'enregistrement des apports en société (article 810 du CGI), legifrance.gouv.fr
- Apports purs et simples assimilés à des mutations à titre onéreux, bofip.impots.gouv.fr
- Plus-value immobilière et abattement pour durée de détention, service-public.gouv.fr