Réforme LMNP : qu’est-ce qui change vraiment ?

Une réforme du LMNP faisait l’objet de rumeurs depuis plusieurs années, et elle s’est matérialisée avec l’adoption de la loi de finances 2025. Désormais, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value et ce n’est pas le seul changement induit par la réforme du statut LMNP. Il est alors compréhensible de se demander si le statut LMNP est encore avantageux pour faire de la location meublée. Conditions, conséquences, et avantages, on vous explique tout sur la réforme LMNP 2025.

Qu’est-ce que le statut LMNP ? Rappel

LMNP : définition

LMNP est l’acronyme de location meublée non professionnel. Il s’agit d’un régime spécifique qui permet à des particuliers de mettre en location des biens meublés en tant qu’activité secondaire, et de bénéficier de certains avantages fiscaux, sous certaines conditions.

Les conditions du statut LMNP

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il faut remplir les deux conditions suivantes : 

• ne pas dépasser 23.000 € de recettes locatives annuelles pour l’ensemble des membres du foyer fiscal ;
• les recettes locatives doivent représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Les avantages du LMNP

Le LMNP a séduit de nombreux particuliers jusqu’à maintenant, car il présente plusieurs avantages notamment d’un point de vue fiscal.

Tout d’abord, en fonction de ce qui est le plus avantageux pour vous en fonction de votre situation, vous pouvez choisir l’un des deux régimes d’imposition suivants :

• le régime micro-BIC qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Cela signifie que seulement la moitié de vos revenus locatifs sont pris en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Et cet abattement est porté à 71 % pour la location meublée de tourisme ;
• le régime réel BIC qui permet de déduire de vos frais réels (taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.), et jusqu’à il y a peu de déduire vos amortissements immobiliers.

Et d’autre part, les formalités et les obligations comptables liées au LMNP sont presque inexistantes.

Réforme LMNP : quels changements ?

La réforme LMNP en 2025 emporte trois conséquences principales : 

• la réintégration de l’amortissement dans la plus-value ; 
• la location de courte durée est pénalisée ; 
• de nouvelles obligations en matière de performances énergétiques pour les locations meublées.

La réintégration de l’amortissement dans la plus-value

Avant la réforme LMNP, le loueur meublé non professionnel qui avait opté pour le régime réel pouvait amortir la valeur du bien immobilier et de ses équipements. Ce mécanisme partait du principe que du fait de son utilisation par le locataire le bien et ses équipements comme l’électroménager et les meubles perdaient de leur valeur. Donc chaque année, les amortissements viennent en déduction des revenus locatifs. En pratique, cela revenait souvent à rendre inexistante l’imposition des revenus en LMNP au réel.

Or, en cas de vente du bien meublé, le calcul de la plus-value ne tenait pas compte de ces amortissements. La formule de calcul était donc la suivante : 

Plus-value = prix d’acquisition - prix de vente

Désormais, avec la réforme LMNP, il est toujours d’amortir en LMNP au réel, mais les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. La formule de calcul est donc la suivante à compter de 2025 : 

Plus-value suite à la réforme LMNP = Prix de vente - (Prix d’achat - amortissements pratiqués).

Concrètement, la réintégration des amortissements dans la plus-value vient réduire le prix d’acquisition du bien et donc réduire la différence avec le prix de vente. Par conséquent, le montant de la plus-value est plus important. Dès lors, la base de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière est plus conséquente. Le loueur en LMNP va donc être davantage imposé sur la vente de son bien locatif meublé.

📌 À retenir : la réforme LMNP a donc pour conséquence une augmentation de l’imposition de la plus-value en cas de vente du bien meublé sous le régime réel. Cependant, pendant la durée de détention du bien, il est toujours possible de bénéficier du mécanisme des amortissements sous le régime réel. Il convient donc d’estimer ce qui est le plus intéressant pour vous en fonction de la durée de détention prévue du bien en question. Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable qui pourra vous conseiller en fonction de votre situation.

La location de courte durée est pénalisée par la réforme LMNP

D’autre part, la réforme LMNP rend ce statut moins avantageux y compris pour les loueurs de meublés non professionnels au régime des micro-BIC dès lors qu’ils font de la location de courte durée aussi appelée location meublée touristique. 

En effet, avec la réforme LMNP : 

• les locations meublées touristiques non classées voient le seuil du régime micro-BIC passer de 77.700 € à 15.000 € et l’abattement est réduit à 30 % ;
• les locations meublées touristiques classées et les chambres d’hôtes n’ont plus d’avantages spécifiques (plafond relevé à 188.800 € et 71 % d’abattement). Désormais, les règles sont les mêmes que pour la location meublée d’une habitation en LMNP.

Réforme LMNP : de nouvelles obligations en matière de performances énergétiques pour les locations meublées

La loi de finances 2025 confirme que les règles en matière de performances énergétiques et notamment en matière de lutte contre les passoires thermiques sont les mêmes en location meublée que pour les logements vides. Ainsi, la location meublée des biens en classes F ou G n’est plus autorisée, y compris pour les loueurs non professionnels.

Qui est le plus impacté par la réforme LMNP ?

La réforme LMNP n’impacte pas les loueurs meublés non professionnels au régime des micro-BIC qui font de la location longue durée. Cela s’explique par le fait que l’objectif de la réforme est de relancer le marché de la location classique qui est fortement tendu dans certaines zones à cause de la location saisonnière via les plateformes comme Airbnb.

Au contraire, la réforme LMNP impacte fortement les locations meublées de tourisme, classées ou non. D’autre part, le régime réel en LMNP est moins avantageux qu’auparavant du fait de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Toutefois, si vous conservez longtemps le bien, cet impact sera compensé par un taux d’imposition plus faible.

Réforme LMNP : la location meublée non professionnelle est-elle encore avantageuse ?

Le statut LMNP reste avantageux malgré la réforme 2025. L’intérêt du LMNP suite à cette réforme va principalement dépendre de votre projet de location meublée (longue ou courte durée), du régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel) et de votre situation personnelle. 

Ainsi, l’amortissement sur les loyers demeure avantageux à court et moyen terme si vous optez pour le régime réel, car cela permet de réduire fortement les revenus pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. En parallèle, si vous avez pour objectif de conserver le bien sur une longue durée, l’impact de la réintégration des amortissements dans la plus-value peut être moindre voire nul. En effet, si vous restez propriétaire du bien au moins 30 ans, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value. La question des amortissements ne se pose plus dans ce cas. À l’inverse, si vous pensez revendre le bien dans les années à venir, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire. Faire une simulation avec l’aide d’un expert-comptable peut vous permettre de prendre la meilleure décision en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Enfin, pour les LMNP de location de tourisme classée, il est vrai que la réforme LMNP fait perdre à ce statut une grande partie de son intérêt.

FAQ

Est-ce que le LMNP va disparaître ?

Suite à la réforme LMNP 2025, bien que certains avantages attachés à ce statut aient disparu, le régime LMNP continue d’exister. Vous pouvez donc vous enregistrer en tant que loueur meublé professionnel 2025. Cependant, il est vrai que le statut peut encore évoluer dans les années à venir.

Qu’est-ce qui change pour le LMNP en 2025 ?

Les principaux changements pour le LMNP en 2025 concernent la réintégration des amortissements dans la plus-value pour les LMNP au régime réel, et l’abaissement des plafonds pour les LMNP qui font de la location de tourisme, classée ou non.

Comment faire pour rester en LMNP ?

Pour rester en LMNP, vous devez respecter les conditions d’éligibilité à savoir enregistrer des recettes locatives annuelles inférieures à 23.000 € par an pour l’ensemble du foyer fiscal et ces recettes ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal.

Principale source législative et réglementaire : 

• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025