Comptabilité d’une SCI : quelles sont les règles à connaître ?

Du fait de sa nature civile, la SCI est soumise à des obligations comptables beaucoup moins contraignantes qu’une société commerciale. Toutefois, dans certains cas, la comptabilité d’une SCI s’apparente à celle d’une SARL ou d’une SAS. Tenir la comptabilité d’une SCI demande donc d’être attentif aux règles spécifiques qui sont applicables à la société civile immobilière. Explications.

Est-ce qu’une SCI doit tenir une comptabilité ?

En principe, une SCI n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité d’entreprise. En effet, s’agissant d’une société civile, elle peut se contenter d’une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire de tenir un registre des recettes et des dépenses. Réaliser un bilan annuel avec un compte de résultat et des annexes n’est pas obligatoire.

Cependant, il existe certains cas où tenir la comptabilité d’une SCI est obligatoire. Cela va notamment dépendre : 

• des dispositions statutaires prises par les associés qui peuvent expressément prévoir dans les statuts que la SCI devra éditer des comptes annuels ;
• du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) ;
• du dépassement de certains seuils.

À retenir : même si avoir une comptabilité en SCI n’est pas obligatoire dans tous les cas, la société civile immobilière a tout de même certaines obligations. Par exemple, elle doit éditer des factures ou des quittances de loyers pour justifier ses rentrées d’argent, elle doit avoir un compte bancaire dédié à son activité, tenir une assemblée générale annuelle, etc.

Quelle est l’utilité de la comptabilité d’une SCI ?

Bien qu’avoir une comptabilité en SCI ne soit pas une obligation, il peut tout de même être judicieux de faire cet effort. En effet, tenir les livres et registres comptables, faire un bilan comptable et un compte de résultat peut être utile pour solliciter des financements, mais aussi pour rendre des comptes aux associés ou à l’administration fiscale.

En effet, la comptabilité d’une SCI vis-à-vis des associés permet de leur présenter la situation financière de la société de manière claire et transparente. Cela facilite notamment la détermination du résultat et le calcul des dividendes.

D’autre part, la comptabilité d’une SCI vis-à-vis de l’administration fiscale permet de prouver l’existence de compte courant d’associés, le cas échéant. C’est aussi ce qui permet de réduire les risques de voir l’activité de la SCI qualifiée de fictive, et donc de nier l’existence de la société.

Quel type de comptabilité en SCI ?

Par défaut, la SCI doit seulement tenir une comptabilité de trésorerie. En pratique, elle tient un registre des recettes et des dépenses par ordre chronologique en indiquant la date, la nature de l’opération et son montant. Les opérations sont inscrites quand elles sont passées sur le compte bancaire.

Toutefois, dans certains cas, la SCI a l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement. Cela signifie qu’il faut tenir une comptabilité de SCI complète. Les opérations sont enregistrées dès que leur existence est connue. Par exemple, un loyer est comptabilisé dès l’envoi de la quittance de loyer même s’il n’est pas encore payé. La comptabilité d’engagement en SCI concerne les sociétés civiles immobilières dont les statuts prévoient cette obligation ou celles dont le chiffre d’affaires est supérieur à 254.000 € hors taxes (HT). Il en va de même pour les SCI qui ont opté pour une imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés (IS).

Comment tenir la comptabilité d’une SCI à l’IR ?

Par principe, les SCI sont assujetties à l’impôt sur le revenu (IR). Dès lors, l’entreprise doit tenir une comptabilité de trésorerie comme nous venons de le voir. Il convient alors de tenir un livre des recettes et des dépenses qui reprend les opérations par ordre chronologique en mentionnant : 

• la date ;
• l’opération ;
• le montant ;
• le mode de règlement ;
• le solde de la trésorerie.

Cela implique également d’adresser le formulaire 2072-C-SD à l’administration fiscale, afin de déclarer les recettes et les dépenses constatées au cours de l’exercice fiscal. De plus, au moment de la clôture de l’exercice comptable, le gérant de la SCI doit rendre des comptes aux associés qui doivent approuver les comptes lors de l’assemblée générale annuelle.

À noter : dans une SCI à l’IR, la société est dite transparente. Chaque associé doit déclarer la quote-part des bénéfices qui correspond à sa part du capital social au moment de sa déclaration annuelle de revenus. Ce sont donc les associés qui paient l’impôt sur les bénéfices de la SCI.

Comment tenir la comptabilité d’une SCI à l’IS ?

Les associés d’une SCI ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cela est même une obligation si la SCI a une activité de location meublée significative, c’est-à-dire que les loyers de la location meublée représentent plus de 10 % des recettes. 

Dans ce cas, c’est la SCI qui paie l’impôt sur les bénéfices. Les associés, quant à eux, ne paient des impôts que sur les dividendes qu’ils perçoivent, le cas échéant.

La comptabilité d’une SCI à l’IS implique de faire un plan comptable, de tenir les livres comptables et un livre inventaire. Cela implique également de faire un bilan comptable, un compte de résultat et des annexes. Le gérant doit les présenter et les faire valider aux associés réunis en assemblée générale annuelle pour l’approbation des comptes. Ensuite, il doit faire une déclaration à l’administration fiscale (formulaire 2065).

Faut-il faire appel à un expert-comptable pour la comptabilité d’une SCI ?

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour tenir la comptabilité d’une SCI. Cela vaut que la SCI soit à l’IR ou à l’IS, et qu’elle doive tenir une comptabilité de trésorerie ou une comptabilité d’engagement.

Toutefois, le recours à un expert-comptable peut soulager le gérant des tâches administratives et comptables. En effet, dans tous les cas, il faut avoir une bonne connaissance des règles applicables, faire preuve de diligence et être très précis. Or, le gérant d’une SCI, notamment d’une SCI familiale n’est pas forcément formé à la comptabilité d’une SCI. Faire appel à un expert-comptable permet de bénéficier de son expertise, mais aussi de ses conseils en matière d’optimisation fiscale.

Astuce : si vous avez un budget restreint pour la comptabilité de votre SCI, vous pouvez faire appel à un expert-comptable en ligne comme Compta LS. Vous bénéficiez de tarifs avantageux et d’un accompagnement complet.

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile (et non commerciale) qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Pour créer une SCI, il faut au moins 2 associés et 1 € de capital social. Ensuite, il faut réaliser les démarches de création d’entreprise. Il est important de noter que la responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, et non-solidaire.

Quel est le régime fiscal d’une SCI ?

Par défaut, le régime fiscal d’une SCI est l’impôt sur le revenu (IR). Il appartient à chaque associé de déclarer et de payer l’impôt sur les bénéfices qui correspondent à la quote-part du capital social qu’il détient. Cependant, les associés de la SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). L’IS s’applique automatiquement lorsque la SCI a une activité de location meublée qui génère plus de 10 % de ses revenus, car dans ce cas, son activité est qualifiée de commerciale.

Quelle comptabilité pour une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés appartiennent tous à la même famille. Ce lien familial peut se caractériser par la filiation ou par une alliance (mariage ou PACS). Les règles applicables à la comptabilité d’une SCI familiale sont les mêmes que pour une SCI classique. Elle doit donc tenir une comptabilité de trésorerie.