Créer une SCI : le guide complet

La SCI, ou société civile immobilière, est un statut juridique particulièrement apprécié pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Elle permet d’organiser la détention, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier dans un cadre juridique souple et sécurisé. C’est pour cette raison que la création d’une SCI est fréquemment envisagée dans un contexte familial, patrimonial ou d’investissement.

Toutefois, si la SCI présente de nombreux avantages, elle suppose de respecter un certain formalisme juridique. Pour un entrepreneur débutant, les démarches peuvent sembler complexes. Qu’est-ce qu’une SCI exactement ? Dans quels cas est-il pertinent d’en créer une ? Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ? On vous explique l’essentiel, étape par étape.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Avant de voir comment créer une SCI, il est indispensable de bien comprendre ce qu’est une société civile immobilière et quelles sont ses caractéristiques.

Définition de la SCI

La SCI est une société dotée de la personnalité morale, créée spécifiquement pour exercer une activité immobilière. Elle peut notamment avoir pour objet l’acquisition, la détention, la gestion ou la location de biens immobiliers.

À noter : une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale de manière habituelle. L’achat-revente d’immeubles ou la location meublée exercée à titre principal peuvent entraîner une requalification fiscale ou juridique.

Il existe plusieurs types de SCI, et le choix dépend directement du projet poursuivi :  

• Créer une SCI familiale permet à des membres d’une famille d’organiser l’acquisition ou la gestion d’un ou de plusieurs biens immeubles.
• Créer une SCI professionnelle permet d’acquérir vos locaux ou le siège professionnel de votre société.
• Créer une SCI construction-vente répond à un régime spécifique et ne doit pas être confondue avec une SCI classique, elle permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre.

Bon à savoir : le simple fait de louer un bien nu en SCI ne constitue pas une activité commerciale. C’est la nature meublée ou habituelle de certaines opérations qui peut poser problème.

SCI ou indivision : quelle différence ?

Lorsqu’un bien immobilier est acheté à plusieurs sans créer de société, le régime de l’indivision s’applique automatiquement. Chaque indivisaire détient alors une quote-part du bien, sans qu’il existe de structure juridique distincte.

Dans ce cadre, les décisions importantes doivent en principe être prises à l’unanimité, ce qui peut rapidement bloquer la gestion du bien. À l’inverse, la SCI permet de créer une personne morale distincte, avec des règles de fonctionnement définies dans les statuts.

À noter : la SCI offre une sécurité juridique renforcée par rapport à l’indivision, mais elle implique des formalités de création et des obligations de gestion tout au long de sa vie.

Les principales caractéristiques de la SCI

Comme toute société, la SCI dispose d’un patrimoine propre, distinct de celui de ses associés. Les biens immobiliers appartiennent à la société, et les associés détiennent des parts sociales en contrepartie de leurs apports.

Créer une SCI nécessite au minimum deux associés, sans plafond maximum. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. La gestion est assurée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être associés ou non.

L’un des points de vigilance majeurs concerne la responsabilité des associés. Contrairement aux sociétés à responsabilité limitée, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales.

À noter : cette responsabilité est toutefois encadrée. Elle est non solidaire, chaque associé étant responsable proportionnellement à sa participation, et subsidiaire, les créanciers devant d’abord agir contre la SCI.

Autre particularité importante, la fiscalité. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés.

À noter : l’option pour l’IS est en principe irrévocable. Il est donc essentiel d’anticiper les conséquences fiscales avant de faire ce choix.

Pourquoi créer une SCI ?

Vous vous demandez pourquoi créer une SCI ? Tout d’abord, créer une SCI offre une grande souplesse de fonctionnement. Les associés peuvent organiser librement la gestion du patrimoine dans les statuts, notamment les pouvoirs du gérant et les modalités de prise de décision.

Elle permet également de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier en regroupant plusieurs biens sous une même structure et en désignant un gérant chargé de la gestion quotidienne. Cela est utile lorsque l’on souhaite créer une SCI pour louer un bien immobilier ou investir à plusieurs.

Bon à savoir : la SCI est particulièrement adaptée pour préparer une transmission progressive du patrimoine, notamment via des donations de parts sociales.

Sur le plan fiscal, la SCI permet d’adapter le régime d’imposition à la situation des associés, sous réserve d’une analyse préalable.

À noter : la SCI comporte aussi des contraintes, comme l’obligation de tenir une comptabilité d’entreprise et de réunir une assemblée générale annuelle.

Quelles conditions faut-il respecter pour créer une SCI ?

La loi impose un minimum de deux associés pour créer une SCI. Il n’est donc pas possible de créer une SCI seul, même si une seule personne finance le projet. Cette règle s’explique par la nature même de la société civile, qui repose sur un engagement collectif.

À noter : il est parfois envisagé d’associer une autre société détenue par la même personne afin de respecter formellement cette obligation. Cette solution est admise, mais elle doit être utilisée avec prudence afin d’éviter toute remise en cause juridique ou fiscale.

Les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou morales, majeures ou mineures. Les enfants mineurs peuvent ainsi devenir associés, sous réserve de l’accord de leurs représentants légaux.

Bon à savoir : les statuts peuvent être aménagés pour limiter l’exposition financière d’un associé mineur, notamment en encadrant ses droits et responsabilités.

Enfin, aucun lien de parenté n’est exigé entre les associés. Une SCI peut donc être constituée entre amis, en couple, en famille ou dans un cadre strictement professionnel.

Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ?

Créer une SCI est une démarche accessible, à condition de respecter les différentes étapes de création d'entreprise. L’objectif est de poser un cadre juridique clair, de constituer le capital de la société, d’officialiser sa création auprès des tiers, puis de procéder à son immatriculation en ligne.

Mais alors, comment créer une SCI ? Est-il possible de créer une SCI en ligne ? En pratique, créer une SCI repose sur quatre grandes étapes, qui permettent de donner naissance à la société et de la rendre juridiquement opérationnelle.

À noter : l’intervention d’un expert comptable lors de la création d'entreprise peut s’avérer précieuse pour sécuriser les aspects fiscaux et financiers du projet.

Étape 1 : la rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts constitue l’étape la plus importante lorsque l’on décide de créer une SCI. Les statuts sont le document fondateur de la société : ils fixent les règles de fonctionnement, les relations entre les associés et les pouvoirs du ou des gérants.

Tous les associés doivent signer les statuts. En cas d’apport en nature, notamment lorsqu’un bien immobilier est apporté à la SCI, un formalisme spécifique peut s’appliquer, avec l’intervention d’un notaire et, dans certains cas, l’enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale.

Exemple concret : si vous créez une SCI familiale pour gérer un bien immobilier hérité, les statuts permettront de définir précisément qui est gérant, comment les loyers sont répartis entre les associés et dans quelles conditions un bien peut être vendu.

Bon à savoir : des statuts mal rédigés sont une source fréquente de conflits entre associés. Faire appel à un professionnel permet souvent d’éviter des blocages futurs, notamment en matière de prise de décision ou de transmission des parts.

Étape 2 : la constitution et le dépôt du capital social

Une fois les statuts rédigés, les associés doivent constituer le capital social de la SCI. Chaque associé effectue un apport, soit en numéraire (somme d’argent), soit en nature (bien immobilier, terrain, etc.). En contrepartie, il reçoit des parts sociales proportionnelles à la valeur de son apport.

Le capital social peut être fixe ou variable. Une SCI à capital variable offre davantage de souplesse, notamment pour faire entrer ou sortir des associés sans modifier les statuts à chaque fois.

Lorsque les apports en numéraire sont réalisés, les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI en formation. Une attestation de dépôt des fonds est alors remise, et sera nécessaire pour l’immatriculation.

Bon à savoir : l’ouverture d’un compte bancaire dédié à la SCI n’est pas légalement obligatoire, mais elle est fortement recommandée pour séparer clairement les finances de la société de celles des associés.

Étape 3 : la publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales

Pour rendre la création de la SCI opposable aux tiers, il est obligatoire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales habilité, dans le département du siège social.

Cet avis permet d’informer le public de la création de la société.

Étape 4 : le dépôt du dossier en ligne

La dernière étape pour créer une SCI consiste à déposer le dossier de création de la SCI sur le Guichet unique de l’INPI. Ce dépôt marque la naissance officielle de la société sur le plan juridique.

Le dossier doit comprendre l’ensemble des pièces justificatives, notamment les statuts signés, l’attestation de parution de l’annonce légale, la déclaration des bénéficiaires effectifs, une pièce d’identité et une déclaration de non-condamnation du gérant, ainsi qu’un justificatif de domiciliation du siège social.

Une fois le dossier validé, l’administration délivre un extrait Kbis. Ce document constitue la carte d’identité officielle de la SCI et permet à la société d’agir juridiquement, notamment pour ouvrir un compte bancaire, signer des contrats ou acquérir un bien immobilier.

Bon à savoir : si le dossier est incomplet ou comporte une erreur, l’administration peut demander des pièces complémentaires, ce qui rallonge le délai de création.

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les démarches de création d’entreprise (SCI incluse) doivent obligatoirement passer par une plateforme numérique centralisée : le Guichet Unique (géré par l’INPI). Les dossiers papiers ou les démarches auprès des anciens CFE (Centres de Formalités des Entreprises) ne sont plus acceptés.

Concrètement, vous devez téléverser l'ensemble de votre dossier juridique sur la plateforme : statuts signés, attestation de parution de l’annonce légale, déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE), attestation de dépôt des fonds et justificatifs du gérant.

Si cette démarche peut être réalisée seul, la complexité du formulaire et la rigueur exigée par l'administration incitent de nombreux créateurs à se faire accompagner par un avocat, un expert-comptable ou une plateforme comme Legalstart. Cette option permet d'éviter les erreurs de saisie ou les pièces manquantes qui entraîneraient un rejet du dossier par le Greffe, retardant ainsi l'obtention du Kbis indispensable pour débloquer les fonds et finaliser votre acquisition immobilière.